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Blocage des loyers :
démagogie ou ignorance ?
Certains membres du gouvernement fédéral envisagent de
bloquer les loyers à Bruxelles et d’autres grandes villes belges, de manière
à permettre aux moins favorisés de trouver un logement décent à un prix
abordable.
Ne traitons que du cas, emblématique, de Bruxelles. Question préalable : Y
a-t-il un problème de logement à Bruxelles ? Globalement parlant, non.
L'offre de logement est en effet supérieure à la demande; pour preuve, les
nombreux biens locatifs actuellement sur le marché qui ne trouvent pas
preneur. Toutefois, il est vrai que le segment le moins favorisé de la
population peine, souvent, à trouver un bien locatif à un prix abordable. En
ce sens, il y a effectivement un problème.
Avant que d'examiner la solution proposée par une partie du gouvernement,
interrogeons-nous sur les causes du problème. Comment expliquer que l'offre
de logements locatifs à bas prix se soit à ce point raréfiée sur le marché
bruxellois ?
Les propriétaires et les investisseurs suivent leur intérêt. S'ils avaient
intérêt à construire des logements bons marché, ils s'empresseraient de le
faire. Depuis une quinzaine d'années, diverses taxes et réglementations ont
été adoptées qui dissuadent les propriétaires et les promoteurs d'investir
dans le logement bon marché. Il y a d'abord eu la loi de 1991 sur les baux
de résidence principale, qui privilégie systématiquement les intérêts du
locataire contre ceux du bailleur (condamné à payer à son locataire 18 mois
de loyer (!) s’il reprend son bien à d’autres fins que celles prévues par le
législateur). Il y a ensuite le droit de l'urbanisme, en plein essor depuis
que la matière a été régionalisée, et puis le droit du logement qui a pris
récemment, à Bruxelles, la forme d'un Code du logement multipliant les
obligations à charge des propriétaires qui souhaitent construire ou rénover
les logements existants. Il y a, enfin et surtout, la fiscalité immobilière
qui dissuade d'investir dans des logements à faibles revenus.
Cette évolution n’est pas contestable. Si l’intérêt de l’investisseur était
aujourd’hui de construire deux immeubles d’appartements bon marché plutôt
qu’un immeuble de “luxe”, étant donné la demande existante, nul doute qu’il
le ferait.
En bref, si l'offre de logements à bas prix s'est raréfiée sur le marché
bruxellois, c'est parce que l'on a multiplié les mesures réglementaires et
fiscales qui dissuadent les propriétaires d'investir dans la construction et
la rénovation de tels biens.
Venons-en à la mesure envisagée : le blocage des loyers est-il un remède à
ce problème ? A très court terme, l'idée de contraindre les propriétaires à
modérer leurs prétentions financières à l'égard des locataires paraît de
nature à faciliter l'accès au logement des plus démunis.
En réalité, à plus long terme, la mesure envisagée, non seulement ne règle
pas le problème traité, mais elle conduira immanquablement à l'aggraver de
manière importante.
Le blocage des loyers n'est en effet pas une invention belge. La mesure a
déjà été implémentée à de multiples reprises partout dans le monde, y
compris en Europe.
Que constate-t-on ? Qu'en limitant d'autorité le rendement des biens
locatifs, on dissuade les investisseurs d'en construire de nouveaux et les
propriétaires de rénover ceux qui existent déjà. Le blocage des loyers
conduit, partout et toujours, à une raréfaction de l'offre de logements.
En conséquence, la demande de logement devient chaque jour plus importante,
tandis que l'offre s'amenuise. Apparaît alors, comme toujours lorsque les
pouvoirs publics méconnaissent les mécanismes économiques élémentaires, un
marché noir qui répond à une partie de la demande qui n'a pas pu être
satisfaite sur le marché officiel.
S'offrent dès lors aux pouvoirs publics deux possibilités : soit tenter de
casser ce marché noir en déployant une armé de contrôleurs, soit tolérer ce
marché noir comme soupape de sécurité permettant d'évacuer une partie du
trop-plein de la demande.
C'est le plus souvent, par nécessité, à la seconde possibilité que les
pouvoirs publics se résolvent. Et que constate-t-on sur ce marché “gris” ?
Que les loyers s'envolent, bien au-delà des moyennes locatives dans les
villes voisines. Logique : sur le marché gris, la demande est
incommensurablement supérieure à l'offre; d'où l'envol des prix.
A tel enseigne que dans les villes qui ont instauré un blocage des loyers,
on observe en fin de compte que le niveau moyen des loyers (marché officiel
+ marché gris) est en fin de compte supérieur, et de beaucoup, au
niveau moyen des loyers avant le blocage et dans des villes proches et
comparables. Ceux qui restent “sur le carreau” (en l’occurrence, sur
l’asphalte) sont, comme de bien entendu, les plus défavorisés.
Ne citons qu'un exemple : la ville de Santa Monica, en Californie. Pionnière
en matière de blocage des loyers, Santa Monica est rapidement devenue "La
capitale des SDF de l’Ouest". A cause du “capitalisme sauvage”? Non : parce
que le blocage des loyers a conduit à une telle raréfaction de l’offre qu’il
est devenu pratiquement impossible d’y trouver un logement à louer.
Revenons au problème de départ : trop de ménages à bas revenus ne trouvent
pas de bien locatif abordable à Bruxelles. Que faire ? C'est à la fois assez
simple et politiquement délicat, en ce sens que cela implique de remettre en
cause quelques-uns de nos préjugés les plus profondément ancrés (il faut
réglementer pour protéger; les effets pervers de la réglementation sont
négligeables). Si l'on veut que la demande de logements locatifs à loyers
modérés progresse, il faut inciter les investisseurs à en construire
davantage; les propriétaires à rénover les biens existants. Cette incitation
en passera nécessairement par (1) une baisse de la fiscalité immobilière et
(2) une simplification substantielle des réglementations applicables en
matière de baux, d'urbanisme et de logement.
Non seulement le blocage des loyers n'est pas de nature à augmenter l'offre
de logement, mais il conduira inévitablement à une nouvelle contraction de
cette offre, à l'apparition d'un marché locatif parallèle et au
renchérissement global du niveau moyen des loyers à Bruxelles.
Sommes-nous condamnés à répéter encore et toujours les mêmes erreurs ?
Drieu Godefridi
Directeur de l'Institut Hayek |