L’achat ou la vente en viager est une technique commerciale utilisée dans le secteur immobilier. Cela se résume en deux étapes principales. L’investisseur paie une bonne partie du prix d’achat de l’édifice immobilier, puis solde le reste sur une longue période, c’est ce qu’on appelle la rente périodique. L’achat ou la vente en viager sont régis par des règles. C’est important de connaître ces règles. Il s’agit notamment du respect du versement de la rente viagère, jusqu’à la mort du vendeur. La transaction peut aussi vous offrir plusieurs avantages.
Les facteurs dont dépend le prix de la rente viagère sont :
- Type de viager ;
- Espérance de vie du vendeur ;
- Valeur du bien à vendre.
Pour éviter les conflits lors d’une opération d’achat ou de vente de viager, il y a une clause résolutoire, une clause pénale et la décote de la valeur foncière du bien. La vente en viager permet au vendeur de profiter d’une rente à vie. S’il s’agit d’un viager avec usufruit, il y a une réduction des charges d’entretiens et de réparations.
L’achat ou la vente en viager : Qu’est-ce que c’est ?
Outre le prêt immobilier qui est très répandu, la vente en viager est aussi une stratégie largement répandue. Basée sur un principe de solvabilité progressive, elle donne la possibilité aux deux parties prenantes d’en tirer profit.
L’acheteur devra s’acquitter du prix d’achat du bien immobilier en deux tranches. La première tranche est qualifiée de bouquet et représente une bonne partie du prix d’achat du bien. Cela permet au vendeur d’être certain des intentions de l’acheteur.
Quant à la seconde tranche, elle constitue la rente viagère. Cette partie est versée mensuellement jusqu’à la mort du vendeur. Le décès du propriétaire concède définitivement la propriété au débirentier. Eh oui, l’achat ou la vente en viager est une technique financière de type aléatoire, puisque, au départ, vous n’allez pas savoir le montant réel à dépenser.
C’est pourquoi il est demandé un justificatif qui prouve l’état de santé du crédirentier. Là, l’opération trouve tout son sens et devient plus sûre pour un vendeur ayant 70 ans au moins. La durée de paiement de la rente viagère n’excède généralement pas 30 ans. C’est-à-dire qu’après la signature de la convention de vente, le paiement de la rente ne doit pas dépasser trois décennies.
Si une telle situation survenait, l’acheteur devient systématiquement propriétaire du bien immobilier. Ce qui signifie l’arrêt du paiement de la rente viagère.
Quels sont les facteurs dont dépend le prix de la rente viagère ?
La détermination du montant de la rente viagère repose sur un certain nombre de critères. Elle varie en fonction du type de viager, de l’espérance de vie du vendeur ainsi que de la valeur marchande du bien immobilier.
Le type de viager : S’agit-il d’un viager libre ou bien d’un viager occupé ?
Le type de viager est l’un des tout premiers critères qui font varier le montant d’une rente viagère. S’agit-il d’un viager libre ou occupé ? Dans l’optique du viager libre, le débirentier peut exploiter l’habitation à titre d’hébergement ou de location. Ceci lui permet de mettre des économies de côté, tout en continuant de s’acquitter de ses obligations mensuelles. Pour ce qui concerne le viager occupé, le crédirentier conserve le bien immobilier jusqu’à l’échéance de la rente viagère.
L’espérance de vie du vendeur
La vente en viager trouve tout son sens quand elle s’applique aux individus ayant au moins 70 ans. Le vendeur doit également être en bonne santé et ne doit souffrir d’aucune maladie qui raccourcirait considérablement sa durée de vie restante. Dans cette perspective, plus l’âge du vendeur est avancé, plus la valeur de la rente viagère sera importante.
La valeur du bien à vendre
L’autre facteur qui conditionne le prix de la rente viagère est la valeur marchande de la propriété à vendre. Ceci reste une évidence, puisqu’un immeuble d’une valeur marchande importante nécessitera une rente viagère élevée. En discutant avec un notaire, vous aurez plus d’informations sur ces différents facteurs, afin d’opter pour le choix le plus rationnel.
Quelles garanties pour éviter les conflits lors d’une opération d’achat ou de vente en viager ?
L’achat ou la vente en viager est une opération qui est bien encadrée, pour éviter les situations conflictuelles. Les différentes parties prenantes doivent s’acquitter de leur obligation.
En matière de garanties, nous avons :
L’existence d’une clause résolutoire : elle doit être activée lors de la signature du contrat viager et permet d’annuler une vente si les conditions de départ ne sont plus respectées.
La clause pénale : elle permet aux deux parties prenantes de connaître les dispositions juridiques, permettant de régler les incohérences potentielles.
La décote de la valeur foncière du bien : cette clause trouve tout son sens, lors d’une action d’achat en viager occupé et permet d’ajuster la fiscalité.
Les avantages qu’offre la vente en viager pour le vendeur
Au cours d’un processus de vente en viager, le vendeur profite d’un certain nombre d’avantages. Les plus importants sont le fait de profiter d’une rente à vie et la réduction des charges d’entretiens et de réparations pour un viager avec usufruit.
Profiter d’une rente à vie
La vente en viager rentre dans la même perspective qu’une pension de retraite. Elle permet au crédirentier d’avoir des entrées financières mensuelles jusqu’au terme de sa vie. Ceci lui permet de bien gérer ses finances.
En même temps, s’il perçoit le prix de vente de la propriété en intégralité, le risque d’en faire une mauvaise gestion est vraiment imminent. La vente en viager devient une aubaine pour ceux qui ne veulent pas manquer du nécessaire au cours de leur retraite. Si vous êtes dans la peau d’un investisseur, elle ne vous conviendrait pas.
Viager avec usufruit : Réduction des charges d’entretiens et de réparations
Le viager avec usufruit offre au vendeur l’opportunité d’habiter une propriété et de continuer à recevoir sa rente viagère. Mieux, c’est le débirentier qui s’acquitte des taxes foncières ainsi que d’autres entretiens parallèles. Ces différentes implications sont réglées avant la signature du contrat. C’est pour cela qu’il faut prêter attention à ces différentes modalités chez le notaire.
Les avantages de l’achat en viager pour l’acheteur
L’acheteur d’un bien en viager profite également de nombreux avantages. Ceci lui permet de s’offrir un immeuble à un prix plus avantageux que dans le cas d’un prêt immobilier.
Payer un bien immobilier sans taux d’intérêt
En soldant le prix d’un bien acquis en viager, le débirentier ne fera plus face aux taux d’intérêt. Ceci représente une bonne opération financière qui permet à l’acheteur de réaliser un bon deal. Il devra s’acquitter uniquement du bouquet ainsi que de la rente viagère.
En optant pour l’achat d’un bien immobilier en viager, vous n’aurez plus à faire face aux taux d’intérêt, ce qui est le cas si vous contractez un prêt immobilier.
Acquérir la propriété d’un bien immobilier en payant une partie du prix d’achat
L’autre avantage qu’offre l’achat en viager est qu’il permet aux acheteurs de profiter des droits de propriété, et ce, sans solder la totalité du prix d’achat. Ceci est possible dans le cas d’un viager occupé.
L’acheteur peut profiter des frais de location et, en même temps, continuer à payer les frais de rente viagère. Le véritable avantage est lié au fait qu’il s’agit d’une transaction aléatoire. Le prix d’achat peut se retrouver au-dessous de la valeur prévue, si le propriétaire est décédé plus tôt que prévu. Avant d’opter pour un achat ou une vente en viager, il est important de bien s’informer à cet effet.