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Achat et rente viagère : ce qu'il faut savoir

La rente viagère est une somme ou un revenu qui est versée à un bénéficiaire pendant toute sa vie. C’est la loi des parties qui fixe les modalités. Elle est encadrée par une réglementation bien spécifique. Il existe plusieurs types de rentes viagères, parmi lesquelles on a l’assurance vie, les produits qui sont issus de l’épargne retraite, le contrat de PERCO, les produits de l’épargne retraite et la vente immobilière en viager. C’est cette dernière qui va nous intéresser. Elle consiste à verser une somme de manière régulière par un acheteur à un vendeur. Celui-ci doit verser une somme, au départ, appelée le bouquet initial. Le vendeur peut continuer à habiter sa résidence.

Quelles sont les formules de l’achat avec une rente viagère ?

Il existe différentes formules de l’achat avec rente viagère,

Il y a la rente viagère :

  • à durée limitée : elle a une durée maximale de 20 à 25 ans, bien qu’elle soit payée jusqu’au décès du vendeur ;
  • en usufruit : Il s’agit d’une rente dans laquelle le vendeur, n’est pas dépossédé et continue d’occuper le bien jusqu’à sa mort ;
  • en pleine propriété : c’est une rente viagère dans laquelle l’acquéreur peut, dès la vente, occuper directement les lieux ;
  • avec ou sans bouquet : le bouquet est de l’ordre de 10 à 30 % de la valeur du bien, mais peut être plus important, en fonction des vœux des parties.

Le principe de l’achat avec rente viagère

Selon la loi, toute personne capable, dotée de toutes ses facultés peut effectuer une vente avec rente viagère. L’achat avec rente viagère consiste à acheter un bien immobilier à une personne, par le billet d’une rente viagère. Le paiement de la rente viagère s’étend sur toute la vie du bénéficiaire.

Les charges sont réparties entre le vendeur et l’acquéreur, en fonction de la nature du viager et des conditions spécifiques de vente. La vente peut se faire soit en viager libre, soit en viager occupé.

La vente, réalisée en viager libre, donne au bénéficiaire la possibilité d’occuper le bien. Il peut aussi le louer ou récupérer les loyers qui en découlent.

Dans le cas du viager occupé, le débirentier est un usufruitier. Ce qui lui attribue le droit de percevoir les revenus de la location, sans pouvoir ni les aliéner ni en disposer. Le droit à l’usufruit lui confère aussi le choix d’en user personnellement du bien sans le mettre en location.

Paiement du prix d’achat de la rente viagère

la rente viagère
Achat de la rente viagère

Le contrat de vente viager se fait devant un notaire. Le prix est constitué du bouquet et de la rente viagère. Le vendeur ne perçoit pas la totalité du prix d’achat. Il perçoit le bouquet, qui est une somme versée à la conclusion du contrat. Il émane des deux parties, sa valeur équivaut à 30 % du prix de vente.

La rente viagère, quant à elle, sera versée de manière annuelle, trimestrielle ou mensuelle. Elle est payable à l’avance ou à terme. Elle est tributaire de la durée de vie du vendeur.

Son montant sera fonction de :

  • La valeur du bien ;
  • Des éventuels loyers à percevoir, si le bien était loué ;
  • Et surtout de son âge.

On aura les formules suivantes :

Pour un viager consenti sous la forme libre : la rente = valeur du bien – le bouquet/ coefficient de l’ENSEE relatif à l’âge.

Pour le viager consenti sous forme occupée : la rente annuelle = (valeur du bien-bouquet) – loyer perçu/coefficient de l’INSEE

Le montant de la rente viagère est calculé par le notaire, suivant un barème qui est réglementé. Les parties peuvent décider d’insérer une clause d’indexation dans les cas de dépréciation monétaire. Le crédirentier peut également décider d’insérer dans le contrat, les clauses résolutoires et certaines clauses pénales.

Les charges de l’achat de la rente viagère

Suivant l’article 605 du code civil Français, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ». Ce qui signifie que les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées, par le défaut d’entretien de l’usufruitier. Le cas échéant, ce dernier sera tenu d’effectuer les réparations y afférentes.

D’après le code général des impôts, il ressort que la taxe d’habitation est à la charge, aussi bien du vendeur que de l’usufruitier. La taxe pèse sur ceux qui ont la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Pour l’imposition marquée à l’article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier et du preneur à bail.

Relativement à la taxe foncière, l’article 1400 du code général des impôts stipule que toute propriété bâtie ou non bâtie, doit être imposée au propriétaire actuel. Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, ou loué soit par bail emphytéotique, soit par construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier.

L’impôt sur le revenu sur achat avec rente viagère

Les rentes viagères sur achat immobilier sont à titre onéreux et doivent être déclarées à l’administration fiscale. Les parts de cette rente qui sont soumises à l’impôt sur le revenu sont calculées en fonction de l’âge.

Elles sont de :

  • Moins de 50 ans, 70 % ;
  • 50 à 59 ans, 50 % ;
  • 60 à 69 ans, 40 % ;
  • 69 ans et plus 30 %.
rupture du contrat
La rupture du contrat de la rente viagère

Le non-respect des obligations contractuelles

L’obligation principale du débirentier est le paiement de la portion de la rente viagère due. Le non-respect de cette clause contractuelle entraîne la rupture de rente viagère. Si le terme de la convention, dû au non-respect des clauses, est constaté par un juge, celui-ci peut décider de l’annulation du contrat.

Il peut décider que le crédirentier doit reprendre son bien dans son intégralité, conservant par la même occasion son bouquet.

Une rente inférieure à sa valeur réelle

Il peut arriver que le crédirentier considère que la rente qu’il reçoit est inférieure à sa valeur. Notamment, s’il justifie avoir perdu les 7/12ᵉ du bien. Il pourra saisir le tribunal de grande instance aux fins de réévaluation de la rente. S’il est établi que la rente est effectivement dévaluée, le juge pourra déclarer l’annulation de ladite vente.

Le défaut de consentement du conjoint

Il peut arriver que le bien vendu soit la résidence principale du couple, et que la rente viagère ait été contractée sans le consentement de l’un des conjoints. Ce défaut de consentement peut constituer une cause d’annulation de la rente viagère.

La suspicion de donation

Le crédirentier peut avoir légué un de ses biens à un de ses proches. Après enquête, si la suspicion est établie, le contrat peut être revu.

Incidence du décès du vendeur sur la vente viagère

Le décès du crédirentier a pour conséquence directe la fin du viager. Cela n’implique pas que le débirentier doit entrer en possession immédiate du bien. Ceux qui occupaient la maison, disposent encore de trois mois supplémentaires, après le décès de leur parent, pour libérer les lieux.

Il peut arriver que les lieux soient occupés par un locataire, alors que la rente viagère était sous la forme d’usufruit. Le locataire continuera d’habiter les locaux. Le débirentier ne va pas déloger le locataire qui attendra la fin du bail.

Certaines clauses peuvent être faites au moment de la conclusion du contrat. Le crédirentier décédé peut avoir transféré son droit d’usage et d’habitation et d’usufruit à un de ses ayants droit. Ces derniers pourront continuer à occuper les locaux.