Bien immobilier
Vente immobilière : le droit de préemption

La liberté contractuelle est un principe fondamental en droit. Le propriétaire d’un bien est libre de contracter avec qui il veut, quand il veut, en vue de céder ledit bien. Mais n’étant pas absolu, ce principe connaît des exceptions, notamment en matière immobilière. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble et que vous envisagiez de le vendre, il est possible que vous soyez limité par le droit de préemption. Ce droit, qui permet à certaines personnes d’avoir priorité d’achat sur votre bien, peut modifier la logique de votre transaction immobilière. Parfois ignoré en pratique, il peut poser des obstacles lors des ventes immobilières. Pour éviter des mauvaises surprises, il vaut mieux connaître ce droit. Il faut savoir les biens susceptibles d’être préemptés. Il y a différentes variantes du droit de préemption.

Qu’est-ce que c’est le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un privilège légal qui donne la possibilité à une personne publique ou de droit privée, de se porter acquéreur en lieu et place d’un acheteur, à l’occasion d’une vente immobilière. Encore appelé droit de préférence, c’est un principe du droit français, généralement introduit dans les clauses suspensives des avant-contrats de vente.

Le droit de préemption intervient lors des transactions immobilières (vente d’une maison, d’un appartement, d’un terrain ou encore d’un local commercial). Il vient accorder à une autre personne le droit de devenir acquéreur du bien à la place d’acheteur ordinaire.

Si vous décidez de céder votre bien immobilier, il est possible que la loi vous impose un acheteur prioritaire. En lieu et place de l’acheteur que vous souhaitiez, la loi vous oblige à vendre votre bien à cette personne. Il peut s’agir aussi bien d’une entité publique (commune) ou d’un particulier (un locataire).

C’est un privilège légal qui vient faire entorse à la liberté de contracter avec qui on veut en matière immobilière. Ce droit trouve sa justification dans la préservation de l’intérêt général conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme. C’est le cas lorsque la commune préempte un immeuble qui tombe en ruine ou qui entre dans son périmètre historique ou commercial.

L’autre justification de ce droit se trouve dans un souci de justice sociale. C’est le cas notamment lorsqu’il est accordé au locataire d’un immeuble qui est sur le point d’être vendu.

Quels sont les biens qui peuvent être soumis au droit de préemption en immobilier ?

En matière immobilière, le droit de préemption peut concerner différents types de biens immobiliers. Il peut s’agir d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un immeuble en copropriété, d’un terrain ou d’un local à usage commercial.

Il peut également s’agir d’un lot d’une copropriété, telle une cave, un parking ou toute autre partie de l’immeuble. Il existe des biens, qui par leur nature ou destination, sont exclus du droit de préemption. Ils ne peuvent pas être préemptés.

C’est le cas des immeubles :

  • Dont la construction est achevée depuis moins de 10 ans, sauf exception ;
  • Concernée par une cession à l’occasion d’une procédure judiciaire, de redressement ou de liquidation ;
  • Relevant des HLM.

À cette liste s’ajoutent les biens issus des successions ou des donations, des lots de copropriété qui portent sur un local dans une copropriété ayant plus de 10 ans.

Lorsque le bien est grevé du droit de préemption appartenant à la collectivité, il doit être situé dans une zone dite de préemption. Il peut aussi être situé dans un espace naturel sensible (ENS) ou dans une zone d’aménagement différé (ZAD). C’est dire que les biens concernés par le droit de préemption sont encadrés et limités.

Pour savoir si son bien immobilier est concerné par ce droit, le propriétaire doit idéalement se renseigner auprès de sa mairie. En dehors des espaces prédéfinis, il est parfois difficile de le savoir.

Quelles sont les différentes variantes du droit de préemption ?

droit préemption
Les variantes du droit de préemption

En matière immobilière, le droit français consacre plusieurs types de droits de préemption. Certains concernent les personnes publiques (au total 6) et d’autres les particuliers (cinq au total). Intéressons-nous aux plus courants de ces droits.

Les droits de préemption concernant les personnes publiques

Le DPU (droit de préemption urbain)

C’est le plus connu des droits de préemption dont bénéficient les entités publiques. Il est encadré par le Code de l’urbanisme en son article L 211-1. Il permet aux communes ayant un Plan Local d’Urbanisme (PLU), de pouvoir acquérir en priorité un immeuble mis en vente sur leur territoire.

Les communes exercent ce droit, en vue de protéger l’intérêt public. Il s’agit très souvent, en récupérant cet immeuble, de préserver un espace d’activités commerciales, afin de le réaménager.

Il peut s’agir, pour elles, de prévenir des ruines d’immeubles, de lutter contre l’insalubrité ou de reconstruire un quartier. La commune peut également projeter de créer des logements collectifs.

Le droit de préemption sur les ZAD

En France, sur le territoire de certaines communes, il existe ce qu’on nomme les ZAD (zone d’aménagement différé). Ce sont des espaces non encore aménagés, mais qui le seront à terme, notamment en construisant un projet d’utilité publique.

Ce peut être un hôpital, un collège, une infrastructure sportive qui y est projetée. Lorsqu’un particulier détient un immeuble dans cette zone, la mairie y a un droit de préemption en cas de vente.

Le droit de préemption concernant les collectivités publiques

Ce privilège appartient aux différentes collectivités publiques (département, commune, région) sur le territoire desquelles se trouve un espace naturel sensible (ENS). L’objectif est de préserver la flore et la faune de la collectivité, en cas de vente d’un immeuble situé sur cet espace.

Les droits de préemption concernant les personnes privées

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Le droit de préemption pour les personnes privées

Les droits de préemption les plus courants, qui concernent les particuliers, sont au nombre de 3.

Droit de préemption du locataire

La législation française reconnaît aux locataires d’immeubles un droit de préemption que les biens qu’ils occupent. Lorsque le propriétaire de l’immeuble que vous louez souhaite le vendre, vous êtes prioritaire en tant qu’acheteur. Il est tenu de vous proposer prioritaire son offre.

Ce droit de préemption est valable notamment si :

  • En cours de bail, il y a subdivision de l’immeuble et le propriétaire décide de le vendre ;
  • Au cours du bail, il y a une vente à la découpe ;
  • Le propriétaire décide de résilier le contrat en fin de bail.

Droit de préemption de l’indivisaire

Lorsque la vente d’un immeuble se fait en indivision, il peut arriver qu’un des indivisaires souhaite céder tout ou partie de sa part. Dans ce cas, ses indivisaires sont prioritaires dans l’acquisition de cette part si ils souhaitent faire l’achat de ce bien immobilier.

Droit de préemption des locataires en zone rurale

Dans les zones rurales en France, il existe plusieurs agriculteurs qui exploitent des terres. Le droit leur reconnaît un droit de préférence, en cas de mise en vente des terres exploitées par leurs soins. Ce droit est également reconnu aux SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural).

Quels sont les délais applicables aux différents droits de préemption ?

En fonction de chaque type de droit de préemption, il existe un délai d’exercice précis :

Le droit de préemption du locataire, court sur un délai de deux mois, à compter du jour de la notification faite par le propriétaire.

Pour le droit de préemption sur les ENS, la collectivité dispose d’un délai de trois mois dès la proposition du propriétaire.

Relativement au droit de préemption urbain, la commune dispose de deux mois à partir de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du propriétaire.