Expert immobilier
Expert immobilier : quelle est la réglementation?

L’expertise immobilière est une activité professionnelle hautement réglementée. Cela est logique, puisque l’estimation de la valeur réelle des biens immobiliers est très importante dans certaines situations, voire toujours. Un expert immobilier intervient lors d’un achat ou d’une vente de biens, pendant des successions, au moment de la signature de donations. Pour pratiquer l’expertise immobilière, vous devez nécessairement connaître la réglementation du métier. Plusieurs missions sont confiées à expert immobilier, comme le contrôle de la cohérence d’une expertise, diverses études, évaluation de l’intégralité d’un bien, rapport commun avec des collègues. Un expert immobilier peut effectuer son métier uniquement à temps partiel. Cette activité professionnelle est conditionnée par la Charte de l’expertise immobilière. L’expertise se déroule en quatre phases.

Quelle est la fonction principale d’un expert immobilier ?

L’expert immobilier est un professionnel qui évalue, de manière objective et surtout impartiale, la valeur locative ou vénale d’un droit ou bien immobilier. Il doit exécuter un travail d’investigation rigoureux, tout en prenant en compte l’étude du marché de l’immobilier, les éléments fiscaux, commerciaux et juridiques ainsi que les règles d’urbanisme applicables.

Son expertise est basée sur des visites de terrain et notamment sur l’analyse intégrale et précise de différents documents.

Quelles sont ses principales missions ?

L’expert immobilier remplit un certain nombre de missions.

Ce dernier permet de :

  • Actualiser une expertise immobilière faite antérieurement ;
  • Contrôler parfaitement la cohérence d’une expertise ;
  • Réaliser diverses études, dont la prospective, la mise en valeur, la faisabilité (en ce qui concerne la préemption immobilière par exemple);
  • Donner un avis sur un dossier ;
  • Évaluer l’intégralité d’un bien avec remise d’un rapport très détaillé ;
  • Faire un rapport commun avec des collègues d’expert immobilier.

Pourquoi devenir un expert immobilier ?

Devenir expert immobilier
Études pour devenir expert immobilier

Beaucoup d’autres professionnels peuvent prétendre devenir experts d’immobilier. Il s’agit de notaires, de géomètres, avocats ou encore d’experts-comptables.

En tant que professionnel exerçant le métier d’expertise immobilière, vous avez des atouts indéniables. Vous maîtriserez l’écosystème et le marché de votre secteur géographique.

Le métier d’expert immobilier vous permettra de :

  • Valoriser votre expérience et surtout vos compétences ;
  • Devenir le bon référent au sein de votre groupement ou agence ;
  • Faire évoluer votre carrière professionnelle ;
  • Répondre à un besoin qui ne fait que grandir sur le marché.

L’expertise immobilière est une activité que vous pouvez pratiquer à temps partiel ou à temps plein. Vous pourrez bénéficier d’une rémunération complémentaire.

Quelle est la réglementation de cette profession ?

Le métier d’expert immobilier n’est pas du tout protégé. Aucune certification ou licence officielle n’est, à ce jour, vraiment obligatoire. Cette activité professionnelle est conditionnée par la Charte de l’expertise immobilière. Elle nécessite la connaissance du marché immobilier et des compétences juridiques, fiscales, techniques, économiques, comptables.

Il paraît très indispensable de disposer au minimum de :

  • Baccalauréat ;
  • Sept ans d’expérience dans n’importe quelle profession de l’immobilier ;
  • Un diplôme spécifique qui approuve que vous maîtrisiez la législation, la pathologie d’un bâtiment, les différentes méthodologies d’évaluation de la valeur d’un bien, les règles d’urbanisme.

Il existe très peu de formations intégrales consacrées à cette activité. Pour vous former, optez pour des formateurs, qui ont une véritable expérience dans le domaine.

Ces derniers sont capables de vous proposer des formations progressives, qui alternent théorie et pratique ainsi que des contenus pédagogiques de bonne qualité. Ils vous aideront à vous approprier ces nouvelles compétences.

Préférez aussi les formations de qualité d’au moins six mois, qui vous proposent un panel de compétences à forte valeur ajoutée. Si vous avez peu d’expérience professionnelle et disposez d’un Bac+3, vous pouvez suivre des formations en Master de longue durée.

Cela vous prendra au moins deux années. Notez également qu’une fois installé, un expert immobilier doit suivre chaque année une formation permanente de 20 heures.

Quand pouvez-vous faire recours à un expert immobilier ?

agent immobilier
Faire appel à un agent immobilier

Les services d’un expert immobilier sont fréquemment demandés. Ce professionnel est le plus souvent demandé par des propriétaires pour une transmission de biens aux enfants. L’expert immobilier intervient aussi dans le cas d’un redressement pour une insuffisance de prix.

Cela peut se faire à la demande d’un banquier, agent immobilier, avocat, notaire, gestionnaire de patrimoines ou autre professionnel de l’immobilier. La justice est la structure qui fait constamment appel aux services d’un expert immobilier dans le cadre de plusieurs procédures. L’expertise immobilière peut aussi rapprocher deux parties dans le cadre d’une conciliation.

Quels types de biens pouvez-vous expertiser ?

Un propriétaire peut faire expertiser un certain nombre de ses biens à louer ou à vendre. Il peut s’agir d’une habitation, d’une base logistique, d’une éviction commerciale, d’une forêt, d’une rupture de bail commercial, d’une entreprise, d’un entrepôt.

Cela peut être aussi d’un bail emphytéotique, d’un bail à construction, d’un immeuble de bureaux, d’un hôtel, d’un fonds de commerce, de murs commerciaux, de terres agricoles, de locaux d’une entreprise, de parts de SCI.

Selon la CEIM, à l’initiative de l’IFEI, on peut répertorier ces derniers en :

  • Biens ruraux et agricoles ;
  • Immobilier d’habitation et résidentiel ;
  • Copropriété ;
  • Immobilier d’entreprise ;
  • Biens à caractères exceptionnels ;
  • Titres de société et fonds de commerce.

Pour chacune de ces différentes spécialités, vous trouverez des particularités.

Comment se pratique une expertise ?

Le métier d’expert immobilier demande à ce que le professionnel soit en mesure d’effectuer une estimation, en considérant plusieurs paramètres. Cela dans le but d’arriver à établir une valeur du bien considéré avant l’achat immobilier.

Ce dernier doit être capable de :

  • Savoir analyser la qualité architecturale du bien et relever les différentes surfaces ;
  • Avoir toutes les informations du contexte économique du bien considéré et surtout du marché ;
  • Analyser avec certitude les différentes servitudes privées et publiques, qui peuvent avoir une incidence sur la valeur du bien ;
  • Constater la valeur des différents matériaux de construction ;
  • Analyser les origines des propriétés ;
  • Consulter les pouvoirs des bailleurs ou vendeurs, les statuts des sociétés et les assemblées générales de copropriété ;
  • Faire attention à tous les diagnostics réalisés.

L’IFEI milite depuis 1979 pour l’harmonisation des différentes méthodes d’évaluation et des règles éthiques, dans le total respect des normes européennes et internationales, tout en considérant les spécificités de la France.

Dans cette logique, il a établi une Charte d’expertise en évaluation immobilière. Celle-ci détermine une procédure de réalisation d’une meilleure expertise, qui se fait en quatre phases :

La visite détaillée du bien considéré et l’analyse du contexte

À ce niveau, l’expert immobilier étudie l’emplacement géographique, l’architecture, l’environnement, la superficie, le nombre de pièces, le marché de l’immobilier local et les matériaux de construction.

La méthodologie

Ici, il est question de calculer la valeur du bien par le biais de différentes méthodes, notamment par capitalisation de revenu, comparative, construction+sol-vétusté.

Analyse des documents

À cette étape, l’expertise se poursuit par l’identification de la nature juridique de la propriété, le statut de société, le plan cadastral, le plan du bâtiment. Mais aussi le règlement de copropriété, le plan local d’urbanisme, le POS, les diagnostics, les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, etc.

Le rapport

L’expert immobilier rédige, après les étapes précédentes, un rapport daté et signé qui relate les différentes diligences effectuées en terminant par souligner certaines conclusions.

Le métier d’expert immobilier est une activité passionnante, mais qui demande intégrité, rigueur, curiosité et secret professionnel. Pour devenir un expert immobilier efficace, il faut apprendre constamment de nouvelles techniques d’évaluation.

Il doit aussi s’informer régulièrement des différentes évolutions de la législation et de la fiscalité immobilière. Ce dernier a l’obligation d’être précis, intègre, honnête, indépendant et impartial. Il engage entièrement sa responsabilité civile à l’égard de son employeur.